Situace na realitním trhu nebyla v posledních 20 letech tak akční, jako v roce 2023. Největší vliv na to měly úrokové sazby hypotečních úvěrů a ceny energií. Najednou byla pryč doba, kdy se o jeden byt ucházelo několik desítek zájemců. Nastala “zákopová válka” - tedy situace, kdy na jedné straně prodávající nechtěli jít s cenou níže a kupující nechtěli zaplatit požadované aktuální ceny. Tato situace již začala přibližně v polovině roku 2022 a loni “jen” pokračovala.
V tomto článku si shrneme rok 2023 na realitním trhu a povíme si něco o faktorech, které ho ovlivnily. A hlavně se podíváme do naší křišťálové koule a na začátek roku 2024 dáme predikci toho, jak to bude s realitním trhem v roce 2024 (pokud nenastanou nějaké těžce nestandardní situace jako třeba invaze mimozemšťanů. 🙂).
Shrnutí situace na realitním trhu v roce 2023
Jaké byly tedy průměrné ceny za m² bytu v České republice?
Město | Průměrná cena za m² (rok 2023) | Pokles ceny oproti roku 2022 | Počet nabídek oproti roku 2022 |
|---|---|---|---|
Praha | 125 600 Kč | -3 % | -2 % |
Liberec | 65 000 Kč | -5 % | +5 % |
Hradec Králové | 73 300 Kč | -7 % | -10 % |
Nymburk | 66 900 Kč | -2 % | +20 % |
Mladá Boleslav | 71 291 Kč | -4 % | -1 % |
Lysá nad Labem | 66 866 Kč | -15 % | -24 % |
Milovice | 62 365 Kč | -11 % | +4 % |
(data vychází z dat portálu Sreality.cz)
Ve všech částech České republiky se prodloužila doba, po kterou je nabízená nemovitost na trhu k prodeji. V průměru o 50 %. To je ukazatel toho, že kupující nemají možnost získat “levné” hypotéky.
Dlouhé roky byly hypotéky bankami poskytovány s úrokovou sazbou okolo 2 %. Hlavní změna nastala v 1. polovině roku 2022, kdy se repo sazba České národní banky (sazba, od které se odvíjí sazby i na hypotečním trhu) zvedla během 6 měsíců z 3,75 % až na 7 %. To bylo způsobeno značným nárůstem inflace (vyvolané mezinárodní situací včetně válečných konfliktů). Hypotéky tak radikálně zdražily a došlo k obrovskému poklesu jejich poskytování, neboť mnoho klientů na ně nedosáhlo.
Spoustě lidem také banky při konci fixace zvýšily úrokové sazby až na 6 %. To najednou mohlo dělat rozdíl v měsíční splátce +10 000 Kč. V Česku je situace jiná než ve světě a prodej bytu z důvodu zvýšení úrokových sazeb byl až jednou z posledních možností, kterou majitelé bytů a domů volili.
I proto se nějak extrémně nezvýšila poptávka po nájemním bydlení (ta je konstantně vysoká).
Velkým strašákem hlavně pro majitele rodinných domů bylo avizované navýšení cen energií. Naštěstí mnoho distributorů nabídlo ceny pod vládou nastavenými stropy a spíše to byla panika vyvolaná médii. I když musíme připustit, že nárůst cen energií oproti tomu, na co Češi byli zvyklí, byl obrovský.
Jak přemýšlet o nákupu a prodeji nemovitosti v roce 2024
V roce 2024 by se situace na realitním trhu měla stabilizovat. Pokud přemýšlíte o koupi nemovitosti, možná to pro vás bude dobrý rok. U nemovitostí se i letos očekává pokles cen v rámci několika málo procent. Avšak bude třeba rozlišovat typ nemovitosti a lokalitu, a tak se situace může poměrně lišit.
A už nyní banky snižují úrokové sazby.
“Pozor však na akce, které vypadají na první pohled lákavě z pohledu výše úrokové sazby. Taková nabídka však může obsahovat několik “nepříjemných podmínek” a nemusí být tak zcela výhodná”, připomíná Michal Magada, realitní makléř ze společnosti Mireas.
Průměrná sazba dle Hypomonitoru byla ke konci roku 2023 5,67 % a další pokles uvidíme v následujících měsících.
Každopádně může být výhodné koupit levnější nemovitost s vyšší úrokovou sazbou, než dražší nemovitost s nižším úrokem. (Podívejte se na naší aktualitu "Co se děje (a bude dít) s hypotékami?)
Situace na trhu v roce 2024 představuje unikátní příležitost pro ty, kteří uvažují o koupi nemovitosti, přičemž důležitou roli hraje správné načasování a pochopení současných trendů.
A co prodej nemovitosti v roce 2024?
Záleží to na několika faktorech, včetně vaší konkrétní situace, cílů a aktuálních podmínek na trhu.
Pokud za každou cenu nepotřebujete HNED prodat nemovitost, neprodávejte a vyčkejte. Sledujte trh a pokud bude aktuální nabídka výrazně nižší než poptávka, může to být příznivý čas.
Sledujte cenové trendy na realitním trhu. Každá dobrá realitní kancelář má nástroje, které dovedou vyhodnotit vývoj cen v oblasti s vaší nemovitostí. A hlavně má praktické a aktuální informace o místním trhu.
Vždy je vhodné lehce dopředu konzultovat prodej nemovitosti s profesionály, kteří se věnují realitní činnosti dlouhé roky.
Další možností, proč sledovat realitní trh v roce 2024 je možnost pořízení investiční nemovitosti. O tom však později. Teď se podíváme na dobrý tip …
Rekonstrukce nemovitosti jako investice
Pokud nemáte dostatek peněz na nákup investiční nemovitosti a chcete dělat něco pro svoji budoucnost, zvažte rekonstrukci vaší nemovitosti. Ta může být klíčovým prvkem při zvýšení hodnoty nemovitosti a její atraktivity na trhu v budoucnu. V případě rodinného domu se může také zlepšit energetická náročnost a celková životnost nemovitosti. A když v daném domě nebo bytě i bydlíte, tak si tuto investici užijete hned v podobě estetického hlediska, optimalizace prostoru případně zlepšení funkčnosti nemovitosti. A nezapomeňte na příjemný fakt, že v posledních měsících došlo ke snížení cen některých stavebních materiálů.
A co má smysl rekonstruovat? Může to být např. nová kuchyně nebo koupelna. Můžete přidat úložný prostor v podobě vestavěných skříní. Samostatnou kapitolou jsou pak vylepšení, která mají vliv na energetickou náročnost a snižují provozní náklady. Ať už to jsou “jen” nová okna, izolace, modernizace vytápění nebo například instalace fotovoltaiky (na jejíž pořízení máte možnost čerpat dotace).
A jak tedy postupovat?
Plánujte! Stanovte si konkrétní cíle pro rekonstrukci a vylepšení, sestavte rozpočet a plán prací. Důkladná příprava minimalizuje případná překvapení.
Financovat můžete pomocí vlastních úspor. Pokud se vám na spořícím účtu “válí” desítky či stovky tisíc Kč, není to úplně dobře. Peníze kvůli inflaci cca 10 % neustále ztrácí na hodnotě. A úrokové sazby na spořících účtech klesají a klesat v roce 2024 budou i nadále.
Nebo si můžete půjčit od banky - ty nabízejí účelové úvěry na rekonstrukce se sazbou 4,9 % s možností předčasného splacení bez sankcí.
Má smysl koupit investiční nemovitost?
Ano! Pokud na to máte. 🙂 Pryč je totiž doba, kdy jste si vzali hypotéku se splátkou 7000 Kč a každý měsíc dostali 11 000 Kč nájmu.
Investice do nemovitostí je stále jednou z nejzajímavějších možností zhodnocení peněz. Ve středočeském kraji mimo Prahy se dá pořídit byt o dispozici 2+kk či 2+1 a o velikost 40-50 m² za 2,5 - 3,0 mil. Kč. Průměrný nájem (bez služeb) se pohybuje kolem 11000 Kč. Návratnost investice bývá okolo 20 let.
“V dnešní nejisté době investic je to prostě stále vhodný způsob zhodnocování peněz - nezapomínejme totiž, že nájem v čase mírně poroste. Navíc hodnota nemovitosti za takto dlouhý horizont rovněž vzroste, zejména v lokalitách, který tento potenciál stále mají.” říká Pavel Jílek, realitní makléř ze společnosti Mireas.
Opět můžete ušetřit výběrem vhodné nemovitosti s pomocí odborníků. A také můžete ušetřit starosti, pokud správu nemovitosti a řešení nájemců necháte na specialistech.
A jaká jsou s investicí do nemovitosti spojená rizika?
Hodnota nemovitosti může kolísat v závislosti na celkových ekonomických podmínkách, tržních trendech, úrokových sazbách a místní poptávce. A s tím případně také výše nájmu ve spojitosti s nemovitostí. Ale většinou se to neděje ze dne na den.
Je zde také riziko právních a regulačních změn. Zákony a předpisy týkající se pronájmu nebo daní z nemovitostí se mohou měnit, což může mít významný dopad na nákladovost a výnosnost investic.
A pozor také na špatný stav nemovitosti, který na první dobrou není vidět. Opět doporučujeme do obchodu zapojit odborníky, kteří mají zkušenosti s hlubší kontrolou dané nemovitosti.
Dalším potenciálním rizikem s vlivem na budoucí cenu nemovitosti nebo možnost jejího pronájmu může být nevhodná volba lokality.
V neposlední řadě je zde riziko problémů s nájemníky. Například opožděné platby nájemného, poškození majetku nebo obtíže s vystěhováním, mohou výrazně ovlivnit váš finanční tok a rentabilitu investice. Jak jsme psali, je možné toto “přesunout” na specialisty, kteří připraví správně smlouvy a trable budou řešit za vás. V budoucnu chystáme článek na toto téma = sledujte nás. 🙂
Investoři by měli při vstupu do realitního trhu pečlivě zvážit tyto faktory a připravit se na možné scénáře, včetně diverzifikace svého portfolia a zajištění adekvátního pojištění.
Závěr a souhrn
Rok 2023 přinesl do realitního světa výzvy a proměny, zejména v důsledku vysokých úrokových sazeb hypotečních úvěrů a cen energií. Věříme, že rok 2024 bude … lepší. 🙂
Snad jsme vám dnešním článkem alespoň lehce ukázali, co se dělo v roce 2023 … a uvidíme, jestli jsme se trefili odhadem na rok 2024 (ceny některých nemovitostí lehce klesnou, u jiných však již budou růst a úrokové sazby hypotečních úvěrů budou klesat).
Myslete tedy pozitivně, ale zároveň realisticky (investice do nemovitosti / rekonstrukce).
Nebojte se obrátit pro více informací na profesionály v oboru.
A sledujte náš projekt Vše o realitách. Letos pro vás máme připraveno spousty hodnotných informací.