První pronájem bytu: průvodce pro mladé, jak na to

Opouštíte pohodlí „mamahotelu“ a chystáte se do svého prvního pronájmu?

Nejste sami – nájemní bydlení je mezi mladými čím dál běžnější. Do nájemního bytu dnes míří téměř čtvrtina českých domácností (oproti necelé pětině před deseti lety) a nejtypičtějšími nájemníky jsou právě mladí lidé, často single nebo v páru. Současně ale platí, že start do samostatného bydlení není úplně snadný. Ceny nájmů v poslední době rychle rostou – koncem roku 2024 stouply meziročně v průměru o 17 %. Nájemné běžného bytu 65 m² se tak ve větším městě pohybuje kolem 22 000 Kč měsíčně. A právě v těchto městech je o byty rvačka. Třeba v Praze se o jeden volný byt uchází desítky zájemců. Není tedy divu, že nájem mladým ukrojí i významnou část příjmu. Jak tedy na první pronájem vyzrát, aby všechno proběhlo hladce a peněženka neutrpěla víc, než musí? Připravili jsme pro vás přehled praktických tipů – od výběru správného bytu, přes prohlídku a jednání s majitelem až po podpis smlouvy. Vše srozumitelně a hlavně užitečně. Jdeme na to!

1. Jak vybrat správný byt k pronájmu

Výběr prvního bytu je velké rozhodnutí, ale dá se k němu postavit systematicky. Než začnete obvolávat inzeráty, ujasněte si několik klíčových věcí:

• Finance a rozpočet: Spočítejte si, kolik si můžete dovolit platit měsíčně. Nezapomeňte, že kromě samotného nájemného bývají v inzerátech uváděny ještě poplatky za služby a energie (voda, topení, elektřina, úklid domu apod.). Ty mohou dělat i několik tisíc navíc. Dále počítejte s kaucí (peněžitou jistotou), obvykle ve výši jednoho až tří měsíčních nájmů, kterou složíte před nastěhováním – na tu je potřeba mít našetřeno. (Podle zákona nesmí kauce přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného). Realistický rozpočet vám zúží výběr a ušetří čas

• Lokalita a dojezdová vzdálenost: Zvažte, kde chcete bydlet – blízko práce nebo školy, nebo raději dál od centra za lepší cenu? Byty v centru měst bývají dražší, ale ušetříte za dopravu a čas. Naopak na okraji nebo v okolních obcích seženete větší byt za méně peněz, musíte ale počítat s dojížděním. Projděte si okolí vysněné lokality osobně – jaká je občanská vybavenost (obchody, lékař, pošta…), spojení MHD, bezpečnost v noci apod. Možná objevíte, že hned vedle domu je hlučný bar nebo rušná silnice, což z inzerátu nepoznáte.

• Dispozice a velikost: Zamyslete se nad tím, jak velký prostor skutečně potřebujete. První bydlení často znamená kompromis. Garsonka (1+kk) nebo menší 1+1 může stačit, pokud bydlíte sami – navíc ušetříte na nájmu i energiích. Pár desítek metrů čtverečních se dá útulně zařídit, jen počítejte s tím, že třeba postel bude hned vedle kuchyňské linky. 🙂 Naopak pro dva spolubydlící kamarády bude lepší 2+1 nebo větší 2+kk, ať má každý koutek pro sebe. Patra na spaní, vestavěné skříně či rozkládací pohovky umí v malém bytě zázraky – nebojte se menšího bytu, když je chytře řešený.

• Stav a vybavení bytu: Novostavba vs. starší zástavba – oboje má pro a proti. Novější byty mívají lepší izolaci (teplo, hluk), moderní okna a výtah, ale jsou dražší. Starší byt zas může mít kouzlo (vysoké stropy, parkety) a nižší nájem, počítejte ale třeba s vyššími účty za topení nebo horší zvukovou izolací. Rozhodně si všímejte, jestli je byt zařízený nábytkem a spotřebiči, nebo prázdný. Do zařízeného můžete prakticky hned nastěhovat svou osobu a kartáček na zuby, zatímco prázdný byt znamená investici do lednice, pračky, postele… Pokud už nějaké vybavení vlastníte (nebo můžete zdědit od příbuzných), prázdný byt vám dá možnost zařídit si vše podle svého. U částečně zařízených bytů se ujistěte, co přesně v bytě zůstane a co si případně musíte dokoupit.

• Další priority: Sepište si, co je pro vás důležité: balkon nebo terasa (na letní grilovačky či pěstování kytek), vybavená kuchyň (pro nadšené kuchaře), vana vs. sprchový kout, možnost mít v bytě domácího mazlíčka, parkovací místo, sklep či kolárna, rychlý internet… Každý máme jiné potřeby. Málokterý byt splní úplně všechno, proto si určete, které věci jsou nepostradatelné a které jen příjemný bonus. Třeba výtah oceníte v pátém patře vždycky, ale do třetího patra to párkrát denně vyběhnete i po schodech. 😉

Až budete mít jasno, začněte hledat nabídky – procházejte aktuální inzeráty na realitních serverech, sociálních sítích nebo využijte kontaktů (realitní makléři z dané lokality často vědí o volném bytě dřív, než se objeví na internetu). Udělejte si přehled o cenách ve zvolené lokalitě a za danou velikost, ať poznáte výhodnou nabídku. Pozor na podezřele levné pronájmy – pokud je cena výrazně nižší než obvyklá tržní, zjistěte si proč (může jít o velmi špatný stav bytu, problematickou oblast, nebo bohužel i podvodný inzerát). Jakmile vás některý byt zaujme, domluvte si prohlídku.

Co na ní nepodcenit si řekneme v dalším bodě.

2. Na co si dát pozor při prohlídce bytu

Prohlídka bytu je šance odhalit vše, co z fotografií nepoznáte. První dojem je důležitý – byt se vám musí líbit – ale nenechte se oslnit jen pěkným gaučem nebo výhledem z okna. Důvěřuj, ale prověřuj je zde na místě. Během prohlídky se soustřeďte na praktické detaily a klidně si dělejte poznámky. Na co se zaměřit?

• Celkový stav a čistota: Zdi, stropy a kouty místností – nejsou někde mapy od vlhkosti nebo plíseň? Takové věci se dají řešit, ale musíte o nich vědět předem. Mrkněte i do skříněk pod dřezem a do koupelny. Všímejte si také stavu oken – jestli dobře těsní a nejsou naprasklá. U starších oken zkuste, zda jdou snadno zavírat/otevřít. Podlaha – nevržou parkety, není koberec cítit kouřem? Tyhle věci vám napoví, jak se majitel o byt staral.

• Fungování vybavení: Nebojte se vyzkoušet, co vyzkoušet jde – pusťte kohoutek, zda teče teplá i studená voda a jaký je tlak. Spláchněte záchod. Otočte všechny vypínače; svítí světla? Zastrčte nabíječku do zásuvky, jestli jde proud (klidně s komentářem, že si potřebujete ověřit funkčnost elektřiny). Pokud je v bytě pračka, myčka, klimatizace či jiná technika, zeptejte se na jejich stav a stáří. U topení zjistěte, jak se topí (centrální dálkové, vlastní kotel, elektrické přímotopy) a jestli v místnostech není zima či přetopeno. Projděte společně s pronajímatelem, co všechno v bytě zůstane (např. spotřebiče, nábytek) a v jakém je to stavu.

• Okolní hluk a izolace: Ticho, prosím! Zkuste v bytě na chvíli zmlknout a naslouchat. Neslyšíte příliš ruch z ulice, nebo dokonce hádku sousedů skrz zeď? Zkuste otevřít okno – projíždějící tramvaje nebo hlučný provoz mohou výrazně ovlivnit váš komfort. Pokud je byt v přízemí či nízko, všimněte si mříží či zabezpečení oken a také jestli kolem nechodí často lidé (souvisí s bezpečím a soukromím). Podívejte se i na společné prostory domu – čistota vstupu, funkční výtah, sklep, osvětlení chodby, zamykání vchodu… to vše vypovídá o tom, jaký je v domě pořádek a jak se tam budete cítit.

• Dotazy na pronajímatele: Prohlídka není jen o koukání, ale i o ptaní se. Připravte si otázky a nic nevynechejte – teď je ta chvíle zjistit maximum informací. Zeptejte se například: Kolik celkem budu měsíčně platit? - Tedy včetně záloh na energie, internetu, případně poplatků SVJ. Jaké jsou zálohy a jak se vyúčtovávají? - Jednou ročně? Musel nájemník někdy doplácet hodně peněz? Je požadována kauce a v jaké výši? Standard je 1–3 nájmy; ověřte si, že není přemrštěná. Jak dlouho trvá nájemní smlouva? – Na dobu určitou (na rok s možností prodloužení?) nebo neurčitou? Jaké jsou podmínky výpovědi? - Výpovědní lhůta obvykle 3 měsíce, ze zákona. Jsou v domě nějaká pravidla? – Např. noční klid, zákaz chovat velká zvířata, možnost využití společné zahrady? Jak je to s parkováním/kolárnou/sklepem? Můžu si nahlásit trvalé bydliště? - To se hodí kvůli parkovacím zónám, přihlášením dětí do školky či školy či popelnicím ve městě. A klidně i: jací jsou sousedé? - Starší lidi, rodiny, studenti? A proč byt opustil předchozí nájemník? Čím víc víte, tím méně vás něco zaskočí po nastěhování.

• Vyjednávání už na prohlídce: Pokud se vám byt líbí, dejte to najevo – seriózní zájemce majitel ocení. Zároveň ale zůstaňte slušní a věcní. Můžete například probrat, zda je možná drobná úprava bytu před nastěhováním (vymalování, oprava vad, odstěhování starého nábytku, který nechcete). Někdy se dá domluvit, že majitel něco vylepší, nebo naopak, že vy si něco zařídíte výměnou za slevu z nájmu první měsíc.

Nepřehánějte to s kritikou, abyste pronajímatele neurazili – konstruktivní dotazy typu „Plánujete byt před pronájmem vymalovat, nebo to necháte na nájemníkovi?” jsou v pohodě, zatímco rýpat do všeho stylem „tohle je rozbité, tamto je škaredé” by mohlo majitele odradit od toho, aby byt pronajal právě vám.

Prohlídku si klidně zdokumentujte – foťte či natáčejte si detaily, které byste si jinak nezapamatovali (se souhlasem majitele, ideálně). Po odchodu si v klidu sepište pro a proti daného bytu, ať to můžete porovnat s jinými. Když se rozhodnete, že “to je on”, ozvěte se pronajímateli co nejdříve a potvrďte zájem.

Teď vás čeká jednání o podmínkách a smlouvě.

3. Jak se připravit na jednání s majitelem

Když už máte vybraný byt a chcete ho, přichází na řadu domluva s majitelem (pronajímatelem) – ať už napřímo, nebo skrze realitního makléře. Cílem je ujasnit si všechny podrobnosti a ujistit majitele, že právě vy jste ten pravý nájemník. Jak se připravit?

• Buďte dochvilní a seriózní: Ať už se jedná o další schůzku kvůli podpisu smlouvy nebo jen předání potřebných dokumentů, přijďte včas. První dojem dělá hodně. Oblečení nemusí být formální, ale působte upraveně a slušně – majitelé chtějí do bytu někoho zodpovědného, kdo se o něj bude starat. Vyhněte se také familiárnímu tónu, dokud neodhadnete, jaký styl komunikace majiteli vyhovuje. Raději zpočátku vykat a být zdvořilý. 🙂

• Připravte si podklady: Někteří majitelé můžou chtít potvrzení o příjmu nebo o zaměstnání, zvlášť u mladšího zájemce. Není to pravidlo, ale buďte připraveni případně ukázat výplatní pásku nebo pracovní smlouvu (případně potvrzení o studiu, pokud ještě studujete). Chcete ukázat, že nájem budete schopni platit. Pokud žádný stálý příjem nemáte, zkuste se domluvit třeba na ručiteli (např. rodič podepíše, že v případě nouze nájem zaplatí on) – to může majitele uklidnit. Také si připravte doklad totožnosti (občanku nebo pas) pro sepsání smlouvy. Je fajn mít po ruce i kontakty na předchozí pronajímatele jako reference, pokud jste už někdy bydleli v nájmu; v případě prvního pronájmu tohle asi nemáte, takže nezoufejte.

• Ujasněte si detaily pronájmu: Ještě než podepíšete smlouvu, dohodněte s majitelem všechny důležité věci. Kromě ceny nájmu a služeb to je datum nastěhování (od kdy můžete byt využívat), případně délka pronájmu, pokud to ještě není jasné. Zeptejte se, jak to bude s předáváním bytu – dostanete klíče hned po podpisu a zaplacení kauce? Také proberte, jestli si můžete byt případně přizpůsobit (malování, navrtání poliček, drobné úpravy). Většina pronajímatelů nemá problém s výmalbou neutrální barvou nebo pověšením poliček, když to po skončení nájmu uvedete do původního stavu. Ale je lepší to mít odsouhlasené předem, než později řešit spory. Máte-li domácího mazlíčka, oznamte to předem a ideálně to zapracujte i do smlouvy (např. „Pronajímatel souhlasí s chovem jednoho malého psa v bytě.“). Upřímnost se vyplatí – představte si, že to zatajíte a majitel to zjistí, mohl by vám třeba neprodloužit smlouvu.

• Vyjednávání o nájmu: Někdy je prostor i pro dohodnutí lepších podmínek. Pokud víte, že jste ideální nájemník (máte stabilní příjem, nekouříte, byt budete udržovat dlouhodobě), můžete zkusit opatrně navrhnout mírnou úpravu nájmu či kauce. Třeba když se vám zdá kauce příliš vysoká, zkuste argumentovat: „Preferoval bych kauci ve výši jednoho nájmu, mohu platit o něco vyšší nájem předem.“ Ale počítejte s tím, že v současném trhu spíš nebude moc vůle slevovat, hlavně pokud je dalších x zájemců za vámi. Rozumnější je vyjednat si spíš drobnosti (např. že majitel dokoupí chybějící lednici, nebo že vy si ji koupíte a on pak při odchodu odkoupí). Klíčové je působit férově – cílem je, aby obě strany byly spokojené. Když budete neústupně tlačit na nižší cenu, možná majitel dá přednost jinému zájemci. Pokud naopak majitel po vás chce něco nestandardního (třeba předplatit nájemné na několik měsíců dopředu), nebojte se zeptat, proč a promyslet si to. U většiny pronájmů se platí jen měsíc předem + kauce, cokoliv nad rámec by mělo mít dobrý důvod (např. nemáte prokazatelný příjem, tak navrhne předplatit půl roku nájmu – v takovém případě zvažte, jestli na to přistoupit).

• Komunikujte otevřeně: Hlavně se nebát zeptat na cokoliv, co není jasné. Máte právo vědět, co podepisujete a za jakých podmínek budete bydlet. Zároveň naslouchejte majiteli – někteří vám rádi poví o sousedech, jak v bytě vše funguje, co by rádi od ideálního nájemníka (např. klid a pravidelné placení). Když uvidí váš upřímný zájem a slušné chování, snáz vám vyjdou vstříc. U prvního pronájmu možná nemáte zkušenosti, a je lepší to přiznat než si hrát na všeho znalého. Můžete říct něco jako: „Je to moje první samostatné bydlení, tak se raději ptám…“. Většina pronajímatelů ocení váš zájem udělat věci správně.

Jednání s majitelem je zkrátka o důvěře a domluvě. Pokud byste si v komunikaci nebyli jistí, nebo nemáte čas vše řešit sami, můžete využít služeb realitního makléře – ten často funguje jako prostředník, který pohlídá férovost na obě strany a pomůže doladit detaily (o tom více v závěru článku). Teď předpokládejme, že jste dohodnuti a zbývá podepsat smlouvu. Co by v ní nemělo chybět a na co si dát pozor?

4. Co si pohlídat při podpisu nájemní smlouvy

Hurá, byt je domluven! Teď ještě papírování – nájemní smlouva. I když právní věci nejsou zrovna zábavné čtení, v klidu si smlouvu projděte od začátku do konce. Smlouva by měla být písemná (ústní domluvy u bydlení raději neriskujte) a dostanete jedno vyhotovení vy a jedno majitel. Na co ve smlouvě mrknout obzvlášť pečlivě?

• Identifikace smluvních stran a bytu: Zkontrolujte, že jsou správně uvedena jména, rodná čísla (nebo data narození) a adresy vás i pronajímatele. Dále přesná adresa pronajímaného bytu, případně číslo bytu nebo katastrální údaje. Ať není pochyb, o jaký prostor jde.

• Doba nájmu: Je tam uvedeno, zda jde o nájem na dobu určitou (např. jeden rok, s možností prodloužení) nebo na dobu neurčitou? U doby určité si pohlídejte, jestli a za jakých podmínek se dá prodloužit. U doby neurčité zase myslete na výpovědní lhůtu – standardně 3 měsíce (od prvního dne následujícího měsíce). To znamená, že když dáte výpověď třeba 10. dubna, nájem oficiálně skončí až 31. července. Stejně tak to platí i pro pronajímatele, ten vám taky nemůže dát kratší výpověď, ledaže porušujete smlouvu.

• Výše nájemného a poplatků: Ve smlouvě má být jasně napsáno, kolik je měsíční nájem a do kdy v měsíci se platí. Také výše záloh na služby (nebo že si je platíte sami dodavatelům) a případně, jestli je v nájmu zahrnut internet/kabelová TV. Ujednání o indexaci nájemného (zvyšování o inflaci) by mělo být také uvedeno, pokud si ho majitel vyhrazuje. Spousta prvních nájmů toto nemá a nájem se v průběhu nemění, ale kdyby tam taková klauzule byla, ať víte. Důležité je i číslo účtu a variabilní symbol či jiné údaje pro placení – abyste věděli, kam peníze posílat.

• Kauce (jistota): Výše kauce (jistoty) a podmínky jejího vrácení. Standard je, že po skončení nájmu pronajímatel kauci vrátí, případně z ní strhne dlužné nájemné nebo opravy škod způsobených nájemcem. Maximálně může kauce být trojnásobek nájmu, obvykle majitelé chtějí 1–2 nájmy. Ujistěte se, že ve smlouvě je napsáno kdy a jak byla kauce složena (např. v hotovosti při podpisu, nebo že už proběhla platba předem na účet) – budete mít doklad pro sebe, že jste ji dali. Také tam může být, do kdy po ukončení nájmu vám ji musí pronajímatel vrátit (v praxi je nejčastěji uvedeno, že se vrací do 30 dnů).

• Práva a povinnosti nájemce vs. pronajímatele: Tato část může být trochu obecná, ale mrkněte, jaké tam jsou nestandardní podmínky, například co se týká chovu zvířat, omezení počtu osob v bytě, povinnost malovat apod. Hodně věcí řeší přímo zákon (např. že drobné opravy do určité částky ročně hradí nájemce a větší majitel, apod.), ale pro klid doporučujeme mít ve smlouvě i konkrétní ujednání. Údržba bytu – běžné věci jako výměna žárovky jsou na vás, větší opravy (např. rozbitý kotel) by měl platit majitel, pokud jste je nezpůsobili. Když si nejste jisti, co nějaká formulace znamená, ptejte se. Např. pojem “běžná údržba” – můžete se doptat, co tím pronajímatel myslí (většinou úklid, malování na konci nájmu apod.).

• Předávací protokol: Ke smlouvě by měl být připojen tzv. předávací protokol. To je dokument, kde se při převzetí bytu zapíše stav elektroměrů, plynoměrů, vodoměrů a stav bytu a vybavení. Důrazně doporučujeme na protokol nezapomenout – chrání to vás i majitele. Sepíšete, jaké kusy nábytku a spotřebičů v bytě jsou, a v jakém stavu (nové, funkční, poškrábaný stůl, vymalováno na bílo, čisté… atd.). Každou závadu napište – třeba „prasklina v obkladu v koupelně“, „odřená pracovní deska“, „nefunkční zásuvka v obýváku“ – cokoliv objevíte, abyste za to pak po skončení nájmu nenesli odpovědnost vy. Stejně tak tam dejte počet klíčů, které přebíráte. Kromě psaného protokolu je super si byt nafotit nebo natočit v den převzetí – ideálně detailně všechno poškození. Tyto fotky si uschovejte; kdyby po letech vznikl spor, v jakém stavu něco bylo, máte důkaz. Protokol podepisujete vy i majitel při předání bytu a každý dostane kopii.

• Další dokumenty: Se smlouvou by vám majitel měl předat kopie důležitých dokumentů – typicky Energetický štítek budovy (PENB) kvůli informaci o spotřebě energií, případně domovní řád, pokud v domě je. Také byste měli dostat kontakt, kam hlásit poruchy (když třeba praskne topení, volat přímo majiteli, nebo domovníkovi?). Někdy se podepisuje i souhlas s užíváním bytu více osobami, pokud s vámi hned bydlí třeba partner – ale to často stačí upravit přímo ve smlouvě. Každopádně, po podpisu smlouvy byste měli být vybaveni vším potřebným k poklidnému bydlení.

Před podpisem si dejte na čas – čtěte, ptejte se, rozmýšlejte. Není ostuda vzít si smlouvu k prostudování domů nebo ji probrat s někým zkušeným (klidně právník či realitní makléř). Raději si ujasnit všechny body předem, než pak zjistit nepříjemnost.

Pokud je vše v pořádku, podepište smlouvu, zaplaťte domluvenou kauci a první nájem… a gratulujeme, máte nastartováno k prvnímu bydlení ve vlastním (pronajatém)! 🥳 Teď už zbývá jen nastěhovat se a dát vědět všem kamarádům, že je zvete na kolaudační pizzu.

5. Nebojte se požádat o pomoc odborníka

První pronájem je velký krok a je normální, pokud máte pořád spoustu otázek. V článku jsme probrali hlavní oblasti, ale každá situace může být trochu jiná. Nemusíte na to být sami. Pokud si v něčem nejste jistí nebo nechcete udělat chybu, obraťte se na zkušené realitní makléře. Ti vám mohou pomoci najít ideální byt podle vašich představ, domluvit prohlídky a pohlídat, že smlouva i vše okolo bude v pořádku. Ušetří vám to spoustu času a starostí – například odhadnou, jestli je cena adekvátní, poradí s vyjednáváním a vysvětlí právní pojmy lidskou řečí. Realitní makléř zkrátka funguje jako průvodce, který vás celým procesem provede, a vy se tak můžete nastěhovat s klidem a jistotou, že je vše, jak má být.

V realitní kanceláři Mireas máme s prvními pronájmy bohaté zkušenosti a víme, na co si dát pozor. Rádi vám pomůžeme udělat z vašeho startu do samostatného bydlení příjemný zážitek bez zbytečných komplikací.