Nejčastější právní problémy při prodeji nemovitostí a jak se jim vyhnout

Prodej (nebo nákup) nemovitosti patří mezi nejzásadnější životní kroky, a zároveň skrývá řadu právních úskalí. Od nedořešených vlastnických vztahů přes nedostatky v dokumentaci až po chyby ve smlouvách či daňové pasti – každý nedostatek může proces zkomplikovat. Naštěstí existují postupy, jak těmto rizikům předejít. Náš článek vám podá praktické informace a rady, abyste transakci zvládli bez stresu.

Nejasné vlastnické vztahy

Jednou z nejzávažnějších překážek při prodeji nemovitosti je nejisté vlastnické právo. Do této kategorie patří například nesprávné nebo nepřehledné zápisy v katastru nemovitostí, nevypořádaná dědictví či sporné spoluvlastnické podíly. Častý je i problém, že na nemovitosti leží různá omezení – věcná břemena, exekuce nebo zástavní práva – aniž by o tom kupující věděl. Pokud prodávající nemá jasné právo s nemovitostí disponovat (např. trvá dědická řízení nebo není vypořádáno spoluvlastnictví), transakce může být právně neplatná a kupující může o nemovitost přijít.

Jak se vyhnout rizikům:

• Prověřte výpis z katastru nemovitostí – před podpisem smlouvy si vždy nechte předložit aktuální list vlastnictví . Ten jasně ukáže, kdo je majitelem, případné spoluvlastníky a zatížení nemovitosti.

• Vyřešte spoluvlastnické vztahy – pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví (např. po dědictví nebo rozvodu), dohodněte se písemně na podmínkách prodeje i rozdělení výtěžku. Doporučujeme sepsat dohodu o správě nemovitosti nebo smlouvu mezi všemi spoluvlastníky. Tím předejdete sporům a případnému blokování obchodu ze strany nesouhlasného spoluvlastníka.

• Konzultujte s odborníkem – zkušený realitní makléř nebo právník dokáže upozornit na závady v zápisech a zajistí, že výpis z katastru bude správně vykládán. Včasným zásahem tak eliminujete nejistotu vlastnictví ještě před uzavřením kupní smlouvy.

  
  

Věcná břemena a služebnosti

Nemovitost může být zatížena věcným břemenem (např. doživotním užíváním nebo věcnou služebností), tedy právem, které omezuje nového majitele. Prodá-li se nemovitost s existujícím věcným břemenem, nový vlastník bude muset respektovat tato břemena ve stejném rozsahu jako původní. Například dům s doživotní služebností znamená, že prodávající (nebo jiná osoba) má nadále právo užívat část nemovitosti. Takové břemeno obvykle snižuje tržní cenu nemovitosti.

Jak tento problém řešit:

• Informujte se o existenci břemen – každé věcné břemeno musí být uvedeno ve smlouvě a uvedeno v katastru. Kupující musí vědět, že údržba a užívání zůstane zatíženo určitými právy třetí osoby.

• Případné zrušení břemene – věcné břemeno zpravidla končí smrtí oprávněné osoby. Můžete se také s věřitelem (osobou ve prospěch břemene) písemně dohodnout na ukončení břemene a podat návrh na jeho výmaz z katastru. Tím odstraníte překážku prodeje a nemusíte slevovat z ceny.

• Věnujte pozornost i jiným služebnostem – kromě osobních břemen existují i pozemkové služebnosti (např. právo průchodu či přípojky sítí). Před uzavřením obchodu si ověřte, zda nemovitost nesdílí přístupovou cestu nebo přípojky s okolními pozemky. U takových úprav raději zapojte odborníky na infrastrukturu nemovitosti.

  
  

Nedostatky v dokumentaci nemovitosti

Kompletní a správná dokumentace je klíčová. Od ledna 2024 platí novela stavebního zákona, která ukládá vlastníkům povinnost uchovávat projektovou dokumentaci odpovídající skutečnému stavu nemovitosti. Chybějící plány či kolaudační rozhodnutí už nejsou kuriozitou – podle odhadů až 80 % starších domů postrádá odpovídající projektovou dokumentaci. Pro kupujícího to může znamenat, že nezná přesný technický stav, a banka bez nich může odmítnout hypotéku. Nejnovější legislativa dokonce umožňuje úřadům nařídit pořízení pasportu stavby, pokud dokumentaci nemovitost nemá.

Možná rizika:

• Pokuty za chybějící dokumentaci – podle §302 stavebního zákona hrozí majiteli až 400 000 Kč pokuta za nedodržení povinnosti uchovávat projektovou dokumentaci.

• Problémy s prodejem a financováním – kupující či banka mohou prodej odmítnout, pokud nemají potřebné doklady. Svědčí o tom upozornění odborníků, že postrádání dokumentů může zastavit celou transakci.

  
  

Jak reagovat na chybějící doklady jako prodávající:

• Kontaktujte stavební úřad – často bývají dokumenty archivovány. Úřad může mít plány či kolaudační rozhodnutí. Pokud existují, zajistěte jejich kopie a předložte je kupujícímu.

• Vypracujte pasport nebo nový projekt – když originální dokumentaci nenajdete, nechte odborníky zpracovat aktuální pasport stavby či novou projektovou dokumentaci. Ten odráží skutečný stav objektu a je přijatelnou náhradou pro účely prodeje či hypotečního řízení.

• Zaznamenat změny v katastru – pokud jste provedli dodatečné úpravy (např. půdní vestavbu nebo přístavbu), ujistěte se, že jste je katastru hlásili a získali kolaudaci. Neoznámené změny mohou zkomplikovat zápis do katastru při prodeji.

  
  

Chyby a nedorozumění ve smlouvách

Kupní či rezervační smlouva je právním základem celé transakce. Přesto se často stává, že jsou formulovány nejasně nebo chybně. Jediná špatně položená věta může vést k zásadním problémům – například pokud v ní prodávající nezakotví povinnost vyklidit nemovitost k předání, nebo když prodávající neupozorní na skrytou vadu objektu.

Doporučení pro smlouvy:

• Právní kontrola smlouvy – nikdy nepodepisujte žádnou smlouvu bez předchozí konzultace s právníkem nebo zkušeným makléřem. Špatný či neúplný text v kupní smlouvě se těžko opravuje a může vést k dlouhým soudním sporům.

• Přesné vymezení podmínek – smlouva by měla obsahovat jasně definované termíny pro předání nemovitosti, vyklizení a předání klíčů. Uveďte v ní také závazky obou stran (např. co se stane, pokud kupující nezíská hypotéku včas) a případné sankce za porušení. Transparentní a precizní formulace ochrání obě strany.

• Rezervační smlouva s úschovou – před podpisem kupní smlouvy se často uzavírá rezervační smlouva. Měla by obsahovat ustanovení o způsobu úschovy kupní ceny. Nesmí totiž dojít k situaci, že prodávající přijde k podezřelému převodu peněz bez dokončení převodu nemovitosti.

  
  

Finanční zabezpečení transakce

Během prodeje nemovitosti dochází k převodu značné peněžní částky. Neodborné nakládání s těmito financemi patří mezi časté chyby – tím nejrizikovějším je neuskutečnění platby v bezpečné úschově. Doporučovaným řešením je advokátní úschova kupní ceny. Jedná se o složení peněz kupujícího na zvláštní účet vedený advokátem, který má obě strany chránit.

Výhody advokátní úschovy:

• Ochrana pro prodávajícího i kupujícího – advokát má peníze uložené tak, že prodávající se nemusí strachovat, zda peníze dorazí, a kupující se naopak nemusí obávat okamžité ztráty peněz před převodem nemovitosti.

• Pravidla jsou nastavena v smlouvě – úschova bývá sjednávána již v rezervační smlouvě nebo v kupní smlouvě. Teprve když dojde ke změně zápisu v katastru na nového vlastníka, advokát uvolní prostředky prodávajícímu.

  
  

Daňové povinnosti a rizika

Právní selhání při prodeji se mohou skrývat i v daňové oblasti. Změny legislativy v posledních letech zrušily daň z nabytí nemovitých věcí (kupující ji již neplatí), ale z prodeje nemovitosti stále můžete zaplatit daň z příjmu, pokud jde o zisk z investice. Prodávající musí řádně přiznat částku, za kterou nemovitost prodal, do svého daňového přiznání.

Na co si dát pozor:

• Správné stanovení kupní ceny – příliš nízká deklarovaná cena ve smlouvě vzbuzuje pozornost finančního úřadu. Může to být považováno za krácení daně. Proto vždy uveďte reálnou tržní cenu a nezamlčujte žádné provize či bonusy.

• Časový test a osvobození – pokud jste nemovitost vlastnili jen krátce (podle současné legislativy méně než 10 let), zisk z prodeje může podléhat zdanění. Dopřejte si odbornou daňovou konzultaci, abyste věděli, jaké výdaje si můžete odečíst a zda se můžete dani vyhnout (například díky dlouhodobému držení či využití k bydlení).

• Přiznání příjmu – po skončení roku nezapomeňte u prodaného majetku podat daňové přiznání, pokud vám v obchodě vznikl zdanitelný příjem. Kontrolu může provést finanční úřad i několik let zpětně.

  
  

Jak vám pomůže profesionální realitní partner?

Spolehlivá realitní kancelář dokáže celou transakci zjednodušit a zlegalizovat zároveň.

Makléři realitní kanceláře Mireas vám při prodeji (nebo koupi) nemovitosti:

• Prověří právní stav nemovitosti: Zjistí aktuální data z katastru, upozorní na věcná břemena či exekuce a domluví potřebné právní kroky.

• Ověří dokumentaci: Zkontrolují, zda všechny potřebné dokumenty (stavební povolení, kolaudace, pasporty) jsou v pořádku. Pokud něco chybí, poradí, jak situaci řešit (kontakt s úřady či vypracování pasportu).

• Připraví smlouvy na míru: Sestaví nebo zkontrolují rezervační i kupní smlouvy tak, aby jasně definovaly práva a povinnosti obou stran. Zajistí, že smlouvy obsahují všechny potřebné podmínky (včetně odkládací podmínky hypotéky, termínů vyklizení apod.).

• Zorganizují bezpečnou úschovu: Doporučí advokátní úschovu peněz, sjednají ji a dohlédnou na bezproblémový převod finančních prostředků až po změně zápisu v katastru.

• Poradí s daněmi: Upozorní prodávajícího na nutnost přiznat případný zisk z prodeje. Zamezí tak daňovým problémům a zbytečným podezřením finančního úřadu.

Závěrem: Při prodeji nemovitosti se vyplatí nešetřit na odborné pomoci. Díky spolupráci se zkušenými profesionály z realitní kanceláře Mireas získáte jistotu, že všechny právní nástrahy budou pokryty, smlouvy připraveny správně a vaše práva budou chráněna. Pokud tedy prodáváte / kupujete nemovitost, neváhejte nás kontaktovat pro osobní konzultaci a bezstarostný průběh prodeje i koupě – Mireas je tu pro vás jako důvěryhodný partner.