Při prodeji nebo koupi nemovitosti se často setkáte s pojmem „úschova peněz“ nebo „úschova kupní ceny“. Tento proces je klíčový pro bezpečné dokončení transakce, protože chrání jak kupujícího, tak prodávajícího.
Proč je úschova peněz důležitá?
Úschova peněz je důležitá zejména kvůli časovému rozpětí mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem nového vlastníka do katastru nemovitostí, což může trvat přibližně 30 dní. Během této doby musí být obě strany chráněny.
Kupující má obavy, že pokud pošle peníze ještě před zápisem vlastnického práva do katastru, může prodávající peníze vzít a zmizet, čímž by mohl prodat nemovitost vícekrát.
Prodávající se zase může obávat, že po podpisu smlouvy a podání návrhu na převod vlastnického práva nezíská zaplacené peníze, pokud kupující peníze nepošle nebo je nemá.
Úschova tedy slouží jako záruka pro obě strany.
Existuje několik typů úschovy, které lze využít, a každá z nich má své výhody a nevýhody. Jsou to zejména:
advokátní úschova,
notářská úschova,
bankovní úschova.
Každý typ úschovy má své výhody i nevýhody. Zde jsou hlavní specifika jednotlivých typů úschov.
Bankovní úschova peněz
U bankovní úschovy prakticky nehrozí nebezpečí, že o své peníze přijdete např. kvůli zpronevěře. Navíc jsou bankovní domy do značné míry kryté, vysoce pojištěné a kontrolované státními institucemi.
Na druhou stranu jsou banky co se týče poskytování služeb úschov poměrně „zkostnatělé“, vycházejí ze svých používaných vzorů a odmítají specifické požadavky klientů, které neodpovídají zaběhlým pravidlům banky. Zároveň banky zpravidla neposkytují úschovu listin.
Nevýhodou může být i cena bankovní úschovy, nicméně v poslední době většina bank ceny úschov snížila na přijatelnou výši.
Advokátní úschova peněz
Advokátní úschova patří k velmi oblíbeným typům úschovy. Advokátní úschova je velmi praktická, neboť advokát velmi často připravuje veškerou smluvní dokumentaci (kupní smlouva, smlouva o úschově, návrh na vklad do KN) jako balík, se stranami komunikuje, zapracovává jejich připomínky a v případě nejasností vše vysvětluje. Advokát je zároveň mnohem operativnější než banka nebo notář, většinou reaguje obratem a celý proces přípravy smluv je rychlejší. V neposlední řadě je výhodou i to, že všechny dokumenty při prodeji nemovitosti je možné podepsat na jednom místě, kdy advokát navíc ještě také v rámci této služby ověří stranám podpisy.
Mezi nevýhody advokátní úschovy patří zejména negativní reklama tohoto typu úschovy. V minulosti se objevily jednotky případů, kdy advokát zpronevěřil uschované peníze. Proto se vždy doporučuje vybrat si prověřeného advokáta, ideálně takového, který s realitní kanceláří spolupracuje delší dobu a má kvalitní reference.
Advokát je při poskytování úschovy peněz povinen splňovat celou řadu pravidel stanovených Českou advokátní komorou, mimo jiné musí mít pro potřeby úschovy zřízený zvláštní účet, a navíc každou úschovu peněz musí nahlásit České advokátní komoře.
Každý advokát je povinně pojištěn minimálně do výše 7,5 milionů, při současných cenách nemovitostí nicméně nemusí toto pojištění stačit. Kromě toho se pojištění nevztahuje na případnou zpronevěru. Vždy je proto velmi důležité věnovat pozornost výběru advokátní kanceláře, jíž své peníze svěříte.
Notářská úschova peněz
Notářská úschova funguje podobně jako advokátní úschova, nicméně notáři většinou poskytují tuto službu samostatně, tedy smluvní dokumentaci připraví někdo jiný (zpravidla advokát) a notář poskytne pouze službu úschovy na základě smlouvy o notářské úschově.
Notáři jsou stejně jako advokáti ze zákona pojištěni, i zde má však pojištění své limity. Traduje se „zaručená informace“, že za notáře ručí stát. Tato informace však není pravdivá, v případě zpronevěry úschovy stát za ztracené peníze neručí, v tomto směru je notářská úschova postavena na roveň všem ostatním typům úschov.
Další nevýhodou notářské úschovy je obvykle cena, notářská úschova je nejdražší že všech typů úschov. Cena úschovy se řídí notářským tarifem a není možné si vyjednat výhodnější podmínky.