Investiční hypotéky po dubnu: třetí byt už nemusí vyjít každému

Od dubna 2026 platí přísnější pravidla ČNB pro investiční hypotéky. Týkají se nákupu třetí a každé další nemovitosti a nově také bytů pořizovaných za účelem pronájmu.

Co se změnilo

Česká národní banka doporučila bankám zpřísnit dva hlavní limity. První říká, že banka smí investorovi půjčit nejvýš 70 % z hodnoty nemovitosti – minimálně 30 % si tedy musí přinést sám. Kdo kupuje vlastní bydlení, má pořád nárok na 80 % (mladí do 36 let dokonce na 90 %). Druhý limit pak hlídá celkové zadlužení: součet všech úvěrů žadatele nesmí překročit sedminásobek jeho ročního čistého příjmu.

Pro vlastní bydlení – první nebo druhý byt – se podmínky nemění.

Kdo to pocítí nejvíc

Nejvíce to dopadne na lidi, kteří si pořizují třetí a další nemovitost. Zejména ty, kdo dosud využívali hypoteční páku naplno. Kdo má stabilní příjmy a portfolio dobře spočítané, nové podmínky zvládne. Kdo stál na hraně, na další nákup jednoduše nedosáhne.

Investiční hypotéky tvoří podle odhadů 10 až 20 % celkové hypoteční poptávky, takže vliv na trh nebude zanedbatelný, ale ani neotočí vývoj cen.

Zbrzdí to zdražování?

Pravděpodobně ne. ČNB to vidí tak, že cílem opatření je snížit rizikovost úvěrů, ne regulovat ceny bytů. Ty závisí na jiných věcech – na nedostatku nemovitostí, složitém povolování výstavby a silné poptávce ve velkých městech. Regulace část investorů odstaví, ale základní problém nedostupného bydlení nevyřeší.

Úrokové sazby mezitím rostou

Ke zpřísnění podmínek přibyla v dubnu ještě jedna nepříjemná zpráva – průměrná sazba hypoték vyskočila z březnových 4,89 % na 5,18 %. Za zdražením nestojí ČNB (její základní sazba zůstává na 3,50 %), ale napětí na Blízkém východě, které prodražilo peníze na finančních trzích a banky to promítly do sazeb.