Hypotéky zdražují. Sazby jsou nejvýš za rok a půl

Vlastní bydlení se v Česku prodražuje ze dvou stran najednou. Ceny nemovitostí rostou, a teď k nim přidávají i hypotéky. Průměrná nabídková sazba hypoték vyšplhala v květnu na 5,30 % – nejvýš od listopadu 2024. A podle analytiků na zlevnění jen tak nečekejme.

Od března o víc než čtyři desetiny procenta výš

Zdražování není skokové, ale soustavné. Od začátku března vzrostly hypoteční sazby v průměru o více než 0,4 procentního bodu. Na první pohled drobnost – v praxi ale znatelný rozdíl.

Modelový příklad: hypotéka na 3,5 milionu korun se splatností 25 let stála v březnu zhruba 20 240 Kč měsíčně. Dnes je to přes 21 080 Kč. Rozdíl přes 840 Kč každý měsíc, tedy více než 10 000 Kč ročně.

Proč hypotéky zdražují, když ČNB sazby nezvyšuje?

Základní úroková sazba České národní banky zůstává na 3,5 %. ČNB tedy hypotéky přímo nezdražuje. Klíčem jsou tržní úrokové sazby a úrokové swapy – podle nich si banky stanovují ceny hypotečních úvěrů.

Do těchto sazeb se promítá nejistota na finančních trzích: obavy z návratu inflace a geopolitické napětí posledních měsíců. Trhy zohledňují riziko, že ČNB bude muset sazby držet výš déle, nebo je dokonce znovu zvýšit. To se pak zákonitě odráží v ceně hypoték.

Politické sliby o levnějších hypotékách narazily na realitu

Dostupnost bydlení se stala předvolební tématem. Premiér Babiš veřejně vyzval guvernéra ČNB ke snižování sazeb a poukázal na rozdíl oproti eurozóně – tam jsou základní sazby na 2,0 %, u nás o 1,5 procentního bodu výš.

Jenže vliv politiků na hypoteční sazby je velmi omezený. Cenu hypoték neurčuje jen ČNB, ale právě tržní vývoj, který politická prohlášení neovlivní. Státní podpora bydlení by sice mohla část zájemců odlehčit, ale zatížila by veřejné rozpočty a mohla znovu podnítit inflaci – tedy přesně to, čemu se ČNB snaží předcházet.

Byt za pět milionů je dnes za sedm

Zdražování hypoték by samo o sobě bylo zvladatelné. Problém je, že souběžně rostou i ceny nemovitostí. Byt, který ještě před několika lety stál pět milionů, dnes v řadě větších měst vyjde na šest až sedm milionů. Při financování 80 % kupní ceny hypotékou to znamená úvěr přes 5,6 milionu korun.

Při aktuální průměrné sazbě 5,30 % a třicetileté splatnosti se měsíční splátka u takové hypotéky pohybuje kolem 31 000 Kč. To je pro velkou část domácností hranice, na kterou jednoduše nedosáhnou.

Co čekat ve druhé polovině roku?

Analytici jsou opatrní. Ve druhé polovině roku k výraznějšímu zlevnění hypoték podle nich nedojde. Banky mohou nabízet individuální slevy nebo akční sazby, ale plošný pokles není na obzoru.

Pokud by se geopolitická situace rychle uklidnila a obavy z inflace polevily, mohly by sazby ke konci roku mírně klesnout. Pokud naopak inflační tlaky porostou, hypotéky mohou zdražovat dál.

Doporučení analytiků je proto jasné: na pokles sazeb nespoléhat a pečlivě porovnávat nabídky jednotlivých bank. Rozdíly mezi nimi mohou být i přes celkový trend znatelné.