Zástavní smlouva při prodeji nemovitosti: Jak předejít nepříjemným překvapením?

Při prodeji domu nebo bytu se může stát (a z naší praxe - stává se🤔), že prodávající neví, že musí podepsat zástavní smlouvu k úvěru kupujícího. To může přinést nepříjemná překvapení, zdržení prodeje a někdy dokonce problémy s celou transakcí. Pojďme si vysvětlit, co to znamená a na co si dát pozor.

Co je zástavní smlouva a proč je důležitá?

Pokud si kupující bere hypotéku na koupi nemovitosti, banka potřebuje jistotu, že své peníze dostane zpět. Tuto jistotu jí poskytuje zástavní smlouva, která určuje, že kupovaná nemovitost bude sloužit jako zástava pro banku.

Často se stává, že prodávající netuší, že musí tuto smlouvu také podepsat. Banka to vyžaduje, protože dokud není nemovitost oficiálně převedena na nového majitele, stále patří prodávajícímu. Aby mohla banka uvolnit peníze na koupi, potřebuje mít jistotu, že nemovitost bude zajištěna pro případ, že kupující přestane splácet.

Zástavní smlouva a smlouva kupní se většinou podepisují současně. Prodávající tak má jistotu, že úvěr kupujícího je bankou již schválen a obchod tak směřuje do zdárného konce.

Jak probíhá proces podpisu zástavní smlouvy?

1. Kupující získá hypoteční úvěr – banka stanoví podmínky zástavní smlouvy.

2. Připraví se zástavní smlouva – dokument obsahuje informace o nemovitosti, bance a novém majiteli.

3. Podpis smlouvy – obvykle ji musí podepsat i současný majitel nemovitosti.

4. Zápis na katastru nemovitostí – zástavní právo se zapíše ještě před samotným převodem vlastnictví.

5. Uvolnění peněz – jakmile jsou splněny podmínky banky, kupní cena se vyplatí do advokátní úschovy a posléze po přepisu vlastnictví prodávajícímu.

K čemu se prodávající jako zástavce v zástavní smlouvě (ne)zavazuje?

Zavazuje se, že bude o nemovitost pečovat, nebude ji znehodnocovat a bude ji mít řádně pojištěnou. V žádném případě se nezavazuje splácet hypoteční úvěr kupujícího. K tomu se zavazuje bance pouze kupující.

Co kdyby nedošlo k vyčerpání úvěru na úschovní účet? 

V takovém případě má banka zákonnou povinnost vzdát se zástavního práva a učinit příslušné úkony směrem ke katastru nemovitostí. 

Na co si dát pozor?

🔹 Mějte dostatečný čas na celý proces – Vyřizování úvěru může trvat déle, než se čeká. Mějte dostatečnou rezervu na dokončení všech kroků.

🔹 Komunikujte s bankou a realitním makléřem – Pokud něčemu nerozumíte, neváhejte se zeptat odborníků, kteří vám vše vysvětlí.

🔹 Nedoporučujeme uzavírat zástavní smlouvu s jakýmkoli nebankovním subjektem. Pokud už k tomu musí dojít, pečlivě si prostudujte celou zástavní smlouvu.

Závěr

Podepsání zástavní smlouvy při prodeji nemovitosti je běžný proces, který ale může prodávajícímu přinést nečekaná překvapení. Je důležité se o tomto kroku informovat předem, aby celý prodej proběhl hladce a bez zbytečných zdržení. Dobrá příprava a komunikace s odborníky vám může ušetřit mnoho starostí.